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六五普法、法律事务暨全面风险管理专题系列总第52期
添加日期:2015-7-30 来源:局法律事务部 点击次数:3111

签订没有取得“四证”的施工合同,有法律效力吗?

我们先来看看四证指的都是哪些。

一、《建设用地规划许可证》  

●是确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证;

●是建设单位用地的法律凭证。

没有此证的用地单位属非法用地,房地产商的售房行为也属非法,不能领取房地产权属证件。

二、《国有土地使用证》  

●是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证,受法律保护。

三、《建设工程规划许可证》  

●是城市规划行政主管部门依法核发的,确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;
  ●是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;
  ●是建设单位建设工程的法律凭证;
  ●是建设活动中接受监督检查时的法定依据。

没有此证的建设单位,其工程建筑是违章建筑,不能领取房地产权属证件。

四、《建筑工程施工许可证》  

●是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证;
  ●是建设单位进行工程施工的法律凭证;
  ●是房屋权属登记的主要依据之一。

OK,我们的问题就来了。

如果签订的《建设工程施工合同》属于没有取得“四证”的合同,施工合同的效力如何呢?

一、2000年广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行规定  

◆发包人与承包人签订无取得土地使用权证、无取得建设工程规划许可证、无办理报建手续的\"三无\"工程建设施工合同,应确认无效;但在审理期间已补办手续的,应确认合同有效。
  ◆发包人经审查被批准用地,并已取得《建设用地规划许可证》,只是用地手续尚未办理而未能取得土地使用权证的,不宜将因发包人的用地手续在形式上存在欠缺而认定所签订的建设施工合同无效。
  ◆违反《建设工程规划许可证》的规定,超规模建设所签订的建设工程合同经批准可补办手续,且无违反其他法律规定的,应确认合同有效。
  ◆对承包人超越建筑资质等级签订的建设工程合同,如承包人具备《施工企业资质等级标准》规定的可上浮与建设项目的要求相符的等级条件,工程质量符合设计要求并验收合格的,可按有效合同处理,并以合同约定的建筑资质等级结算工程款。但严重超越本企业建筑资质等级订立的建设工程合同无效。
  ◆承包人跨省区或跨市承揽建设工程,但未办理外来施工企业承包工程许可手续而订立的建设工程施工合同,应责令承包人补办有关手续,并由有关行政部门按规定处理,而不应据此认定合同无效。

二、2002年最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件的暂行意见 
  ◆发包人与承包人签订无取得土地使用权证、无取得建筑工程规划许可证、无办理报建手续的“三无”工程建设施工合同,应确认无效;但在审理期间已补办手续的,应确认合同有效。  
  ◆发包人经审查被批准用地,并已取得建设用地规划许可证,只是用地手续尚未办理而未能取得土地使用权证的,不宜将因发包人的用地手续在形式上存在欠缺而认定所签订的建设施工合同无效。  
  ◆违反《建设工程规划许可证》的规定,超规模建设所签订的建设工程合同经批准可补办手续,且无违反其他法律规定的,应确认合同有效。

三、2007年重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见  

◆施工许可证对合同效力的影响。有关施工许可证的规范属于管理性规范,不是影响合同效力性的规范,是否取得施工许可证不影响合同的效力。

四、(2010)江苏省高院建设工程施工合同案件审理指南  

◆无论当事人是否对建设工程施工合同的效力提出主张或抗辩,人民法院都应当主动审查建设工程施工合同的效力并在判决书中明确载明。
  ◆建设工程施工合同的效力是审理建设工程施工合同纠纷案件首要审查的内容。即使当事人对建设工程施工合同的性质与效力未产生争议,人民法院也应当就合同的性质与效力进行强制审查,不受当事人请求的影响。 

五、2011年山东省高级人民法院关于建设工程施工合同纠纷会谈纪要  

◆会议认为,在建设工程正式施工前发放施工许可证应是建设行政主管部门对建设工程项目加强监管的一种行政手段,主要目的是审查建设单位或者承包单位是否具备法律规定的建设或者施工条件,具有行政管理的性质,如果建设单位或者施工单位违反该管理规定,应当受到相应的行政处理。因此施工许可证应属于管理性规范,非影响合同效力性的规范,而且领取施工许可证时,施工合同已经签订,因此,施工许可证不是建设工程施工合同的有效要件,是否取得施工许可证不影响合同的效力。
六、2012年浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答  

◆发包人未取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证,与承包人签订建设工程施工合同的,应认定合同无效;但在一审庭审辩论终结前取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证或者经主管部门予以竣工核实的,可认定有效。
  ◆发包人未取得建设用地使用权证或建筑工程施工许可证的,不影响建设工程施工合同的效力。

七、2012年北京高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答  

◆发包人就尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等行政审批手续的工程,与承包人签订的建设工程施工合同无效。但在一审法庭辩论终结前发包人取得相应审批手续或者经主管部门批准建设的,应当认定合同有效。  
  ◆发包人未取得建筑工程施工许可证的,不影响施工合同的效力。

八、2012年广东高院《全省民事审判工作会议纪要》  

◆建设工程没有取得建设工程规划许可证,属于违法建筑,就该违法建筑所签订的施工合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,应当认定该施工合同有效。
九、湖北高院民事审判工作座谈会会议纪要(2013年9月)  

◆建设工程应办理施工许可证的规范属于管理性规范,不是效力性规范,是否取得施工许可证不影响建设工程施工合同的效力。

【特别说明:本文转自钢结构在线微信公众号和网络】

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